Wygaśnięcie roszczeń o zwrot wywłaszczonej nieruchomości

14 maja  2019 r. weszła w życie nowelizacja ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami 20-letni okres wygaśnięcia roszczeń z tytułu wywłaszczenia nieruchomości

14 maja  2019 r. weszła w życie nowelizacja ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej jako „ustawa”).

Ustawa wykonuje orzeczenia Trybunału Konstytucyjnego: z dnia 14 lipca 2015 r. (sygn. akt SK 26/14) oraz z dnia 12 grudnia 2017 r. (sygn. akt SK 39/15), w których stwierdzono niekonstytucyjność art. 136 ust. 3 zd. 1 ustawy, w zakresie, w jakim przepis ten uzależnia przewidziane w nim żądanie byłego współwłaściciela wywłaszczonej nieruchomości lub jego spadkobierców od zgody pozostałych byłych współwłaścicieli nieruchomości lub ich spadkobierców, oraz w zakresie, w jakim wyłącza prawo do żądania przez poprzedniego właściciela lub jego spadkobiercę zwrotu nieruchomości nabytej przez Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego w drodze umowy, o której mowa w art. 114 ust. 1 ustawy, gdy nieruchomość stała się zbędna w zakresie realizacji celu publicznego, który miał uzasadniać przeprowadzone wywłaszczenie.

Cel nowelizacji

Celem nowelizacji ustawy jest zapewnienie pewności stosunków prawnych w odniesieniu do nieruchomości objętych regulacją art. 136 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez określenie terminu wygaśnięcia uprawnienia o zwrot wywłaszczonej nieruchomości, przeznaczonej w całości lub części na cel inny niż wskazany w decyzji o wywłaszczeniu.

Art. 136 ust. 1 ustawy stanowi, iż nieruchomość wywłaszczona nie może być użyta na cel inny niż określony w decyzji o wywłaszczeniu, z uwzględnieniem art. 137 ustawy, chyba że poprzedni właściciel lub jego spadkobierca nie złożą wniosku o zwrot tej nieruchomości.

Zgodnie z założeniami projektodawcy, dzięki 20-letniemu okresowi przedawnienia roszczeń ma dojść do stabilizacji prawnej nieruchomości. Zmiana przepisów umożliwi także przeznaczenie gruntu na inny cel niż określony w decyzji o wywłaszczeniu.

Ograniczenie możliwości dochodzenia zwrotu wywłaszczonej nieruchomości

W poprzednio obowiązującym stanie prawnym wygaśnięcie uprawnienia do zwrotu wywłaszczonej nieruchomości lub jej części przewidziane było wyłącznie w art. 136 ust. 5 ustawy. Zgodnie ze wskazaną regulacją, w przypadku niezłożenia wniosku w terminie 3 miesięcy od dnia otrzymania zawiadomienia o możliwości zwrotu, uprawnienie to wygaśnie.

Wprowadzony nowelizacją ustawy art. 136 ust. 7 wyznacza nowy 20-letni termin w którym możliwe będzie dochodzenie zwrotu wywłaszczonej nieruchomości w przypadku zmiany jej przeznaczenia względem wskazanego w decyzji o wywłaszczeniu. Termin ten będzie liczony od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna. Po upływie wskazanego w art. 136 ust. 7 terminu właściwy organ nie ma obowiązku zawiadamiania oraz informowania o zamiarze użycia wywłaszczonej nieruchomości lub jej części na inny cel niż określony w decyzji o wywłaszczeniu. Ustawa wprost wyłącza obowiązek zawiadamiania określony w treści art. 136 ust. 2 ustawy, nie odnosząc się przy tym do trybu informowania wskazanego w treści art. 136 ust. 2a ustawy, regulującego problematykę informowania poprzedniego właściciela w przypadku braku możliwości ustalenia jego adresu. Zakładając racjonalność ustawodawcy należałoby jednak przyjąć, że zwolnienie z obowiązków informacyjnych dotyczy także trybu wskazanego w art. 136 ust. 2a. Upływ 20 letniego okresu skutkuje także wygaśnięciem uprawnienia do dochodzenia zwrotu wywłaszczonej nieruchomości w trybie art. 136 ust. 3 ustawy.

Wygaśnięcie uprawnienia do zwrotu ma umożliwić, zgodnie z uzasadnieniem projektu ustawy, wykorzystanie nieruchomości wywłaszczonej na inny cel niż wskazany w decyzji o wywłaszczeniu.

Żądanie zwrotu wywłaszczonej nieruchomości

Zgodnie z treścią art. 136 ust. 5 wniosek o zwrot wywłaszczonej nieruchomości, w przypadku zmiany jej przeznaczenia, składany jest w terminie 3 miesięcy od dnia otrzymania zawiadomienia o możliwości zwrotu nieruchomości. Po upływie wskazanego wyżej terminu uprawnienie do zwrotu wygasa.

Zgodnie z nowym brzmieniem art. 136 ust. 2 wprowadzono możliwość zwrotu nie tylko wywłaszczonej nieruchomości lub jej części, ale również udziału w takiej nieruchomości lub jej części, w przypadku większej ilości uprawnionych. Uwzględniając orzecznictwo Trybunału Konstytucyjnego, każdemu poprzedniemu właścicielowi lub jego spadkobiercy zostanie przyznane uprawnienie żądania zwrotu udziału w wywłaszczonej nieruchomości lub jej części.

Obowiązek powiadomienia osób uprawnionych do zwrotu

Ustawa określa zasady powiadamiania osób uprawnionych do zwrotu wywłaszczonej nieruchomości lub udziału w tej nieruchomości albo jej części, jeżeli ich adresy pozostają nieustalone (art. 136 ust. 2a i 2b). W takich przypadkach zawiadomienie następuje w drodze obwieszczenia (art. 136 ust. 2a). Obwieszczenie podaje się do publicznej wiadomości na okres 3 miesięcy poprzez wywieszenie w siedzibie właściwego organu oraz umieszczenie na jego stronie podmiotowej w Biuletynie Informacji Publicznej. Informację o obwieszczeniu właściwy organ umieszcza w prasie lokalnej o zasięgu obejmującym co najmniej powiat, na terenie którego leży nieruchomość.

Jeżeli postępowanie o zwrot dotyczy udziału w nieruchomości, starosta zawiadamia pozostałe osoby uprawnione, tj. zarówno poprzedniego właściciela, jak i jego spadkobierców, o wszczęciu postępowania o zwrot udziału (art. 136 – nowy ust. 3a). W razie zgłoszenia więcej niż jednego żądania, starosta rozpatrzy te wnioski w ramach jednego postępowania (ust. 3b).

Przepisy art. 136 ust. 3a i 3b stosowane będą także do tzw. nieruchomości „dowłaszczonych”, o których mowa w art. 113 ust. 3 ustawy.

„Nieruchomości dowłaszczone”

Zgodnie z art. 113 ust. 3, jeżeli wywłaszczeniem jest objęta część nieruchomości, a pozostała część nie nadaje się do prawidłowego wykorzystywania na dotychczasowe cele, na żądanie jej właściciela lub użytkownika wieczystego nabywa się tę część w drodze umowy na rzecz Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, w zależności od tego, na czyją rzecz następuje wywłaszczenie.

Zmiany wprowadzone nowelizacją nie wpływają na zasady zwrotu takich „dowłaszczonych” nieruchomości. Ich zwrot jest możliwy, jeżeli zbędna w rozumieniu art. 137 ustawy stanie się nieruchomość wywłaszczona na wniosek podmiotu publicznego ubiegającego się o wywłaszczenie (art. 136 ust. 4).

Zasady rozliczeń

Ustawa nowelizująca modyfikuje również regulację art. 140 ustawy, który reguluje zasady rozliczeń, jakie następują w przypadku zwrotu wywłaszczonej nieruchomości. Zgodnie z dodanym ust. 3a, Jeżeli zwrotowi podlega udział w wywłaszczonej nieruchomości albo w jej części, zwracaną kwotę odszkodowania ustala się proporcjonalnie do wielkości udziału.

Dodany przepis art. 142a ma na celu umożliwienie dochodzenia zwrotu osobom, których nieruchomości, przeznaczone na cel publiczny, zostały nabyte w trybie art. 114 ust. 1 ustawy, tj. w drodze umowy. Nowy przepis stanowi, iż przepisy art. 136–142 stosuje się odpowiednio do nieruchomości nabytych w tym trybie.

Przepisy przejściowe

Przepis art. 2 ustawy nowelizującej umożliwia wystąpienie z żądaniem zwrotu wywłaszczonej nieruchomości, jeżeli w dniu wejścia w życie ustawy upłynęło 20 lat od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna. Jest to możliwe także wtedy, gdy do upływu tego terminu pozostało nie więcej niż 12 miesięcy. W takich przypadkach możliwe będzie składanie wniosków o zwrot wywłaszczonej nieruchomości w okresie 12 miesięcy od dnia wejścia w życie omawianej ustawy.

Uprawnienie wskazane w przepisie art. 2 ustawy nowelizującej obejmuje również nieruchomości nabyte na podstawie umowy, o której mowa w art. 114 ust. 1 ustawy.

Przepis art. 3 ust. 1 nowelizacji wskazuje natomiast, iż w przypadku, gdy w okresie od dnia 1 stycznia 1998 r. do dnia jej wejścia w życie, ze względu na brak zgody wszystkich uprawnionych żądanie zwrotu wywłaszczonej nieruchomości lub jej części:

• nie zostało zgłoszone w terminie 3 miesięcy od dnia otrzymania zawiadomienia o możliwości zwrotu, albo
• nie zostało uwzględnione,

– poprzedni właściciel albo jego spadkobierca może złożyć żądanie zwrotu wywłaszczonej nieruchomości lub udziału w tej nieruchomości albo części wywłaszczonej nieruchomości lub udziału w tej części w terminie 12 miesięcy od dnia wejścia w życie ustawy nowelizującej.

Analogiczna regulacja została wprowadzona w odniesieniu do nieruchomości nabytych w drodze umowy, o której mowa w art. 114 ust. 1 ustawy (art. 3 ust. 2 ustawy nowelizującej).

Zgodnie z art. 4 ustawy nowelizującej w sprawach wszczętych i niezakończonych ostateczną decyzją przed dniem wejścia w życie ustawy nowelizującej należy stosować przepisy w brzmieniu zaproponowanym tą ustawą, z wyłączeniem przepisu wygaszającego uprawnienie zwrotowe (tj. art. 136 ust. 7 ustawy).

Autor: dr Maciej Balcerowski